先日、管理物件数棟の特殊建築物定期調査報告作成のための現地調査に

立会いました。今年は福岡市南区 他 が提出の対象地域となっており、対象と

なる一定規模の建物は３年に１回の周期にて福岡市へ報告書を提出しなけれ

ばなりません。

外壁部分の打診調査及び劣化状況調査や付属設備の状況調査等が主な

調査対象となります。日頃の日常管理では、外壁の打診調査等は実施しま

せんので、一級建築士事務所の方と立会うことにより、管理しているマンション

のタイルが浮いている部分などを現地で確認出来るいい機会なんです！

幸いどのマンションも大きな欠落箇所は見当たりませんでしたが、どの部分が

どの程度劣化しているかを把握出来ました。

報告書には、図面や写真を添付していますので、分かり易い報告書になって

いますので、管理会社としましては、その結果を管理組合の理事役員の方々

へ報告する事となります。

マンション管理には、管理組合運営を専門的見解により円滑にサポートする

ソフト面と建物自体や付属設備の良好な維持管理状態を整えるハード面との

２面性があります。その２面性ともに大変重要ですが、双方ともに奥が深く

まだまだ修行中の今日この頃です。

現在の事務所に入居するにあたって、内覧をした際にまだ内装工事がされて

いませんでした。壁のクロスや天井も比較的に綺麗だった事もあり、オーナー

さんへ内装は現状のままでいいので敷金と家賃の交渉をさせて戴き入居しま

した。

いつか一面だけクロスを貼替えてイメージチェンジをしたいと思っていま

したが、なんせ零細企業なもので、、、。などと後ろ向きなまま３年目、、、。

内装のご提案をさせて戴いている中で、一部にデザインクロスを貼ると

お部屋にメリハリもつきますし、お洒落でいいですよ！などとお客様へ

ご提案しているのにも係らず３年目、、、。

そして今日、、、後ろ向きだった自分自身に喝を入れました！

ちょっとした一面のクロスを替えただけで事務所の雰囲気もモチベーションも

向上したと思います！いかがですか？

そんなに大した事じゃないんですけど、何か頑張る気になりました！

今まで以上に仕事に精進し、｢お客様本意の管理サービス｣を貫きたいと

思います。

今日は、管理物件の「消防避難訓練」を実施いたしました。

この消防避難訓練は、所轄消防署へ届出をしている「消防計画書」に基づいて

定期的に実施いたします。賃貸マンションではなかなか実施出来ないのが現状

ですが、分譲マンションであれば、火災時や災害時の緊急時のために防災意識

を向上させ、迅速で落ち着いた行動が行えるよう訓練を実施する事は大切だと

思います。

今回は、①避難訓練　②通報訓練　③消火訓練　を実施しました。夏休み期間中

という事もあり、子供達も含め多数の参加を戴きました。通報訓練では、実際に

消防署へ通報している通話内容をスピーカーと接続させて、皆様に聞いて戴き

どんな事を質問されるのかなどを確認しました。また、消火訓練では水消火器を

用いて皆様方に消火器の使用方法を体験して戴きました。また共用部に設置して

ある火災押しボタンも実際に押したりと、日頃何気なく見ているだけの消防設備を

実際に使用して消防訓練を行いました。

最近は、異常気象による災害等も多く伝えられています。皆様方も今一度

防災時や災害時ついて、迅速で落ち着いた行動が行えるよう再確認をして

みては如何でしょうか？

今日は、管理受託物件の機械式駐車場改修工事の立会いを行いました。

このマンションに設置してある機械式駐車場装置は、地下２段式の昇降運転

のみのタイプですが、屋内に設置されていた事もあり、１９期目を迎えましたが

大きな部品交換も行わずに問題なく稼動しておりました。しかし、消耗部品の

劣化や電気部品の劣化を問題視し、安全に稼動できるよう、先般開催した通常

総会にて改修工事を議案上程し、実施する事となりました。

今回の改修工事での交換部品は、操作キーシリンダー、リミットスイッチ、

マグネットスイッチ、 ソレイド等の部品交換です。マンションの付属設備が改修され、

良好な維持管理が遂行される 事は管理会社にとっても安心します。

しかし、この機械式駐車場は保守点検費や改修工事等で、結構管理組合会計を

圧迫させる付属設備なんです、、、。

ただ最近ご相談を受けている管理組合さまで、この機械式駐車場装置を維持コスト

削減や駐車場需要とのバランスをよく考え、撤去された話をよく耳にするようになり

ました。やはり、マンションの居住者層も竣工時と現在とでは変化しており、現在の

マンションの状況や今後のあり方をよく考え、その管理組合に適合した維持管理状況

を構築していく事は非常に重要な事だと思います。

管理会社としましては、適切な時期に的確な助言と専門的アドバイスを行う事に

よって、管理組合運営をより円滑にサポートしなければならないと思っています。

本日は、管理物件の消防設備点検の立会いを行いました。

消防設備点検は、法定点検となっており「総合点検」・「外観・機能点検」と

年２回実施しなければなりません。分譲マンションでは必ず法令遵守が基本

ですので、年２回の消防設備点検は必須として実施しています。また、３年に

１回はこの消防設備点検報告書を管轄消防署へ提出しています。

マンションの規模や構造によって付属消防設備は異なりますが、お部屋内の

火災感知器、共用通路の消火器、連結送水管、自動火災報知器、誘導灯、

避難設備　等が点検の対象となります。

賃貸マンションについては、なかなか年２回の周期でこの消防設備点検を実施

していない傾向があります。当然オーナー様の支出負担となりますので、最低限

の点検実施周期となるわけです。私どもが管理受託させて戴いている賃貸マンシ

ョンにつきましては、管理業務に付随する関連法規をオーナー様へ十分にご説明

させて戴いて、きちんと実施させて戴いております。

 室内の火災感知器やバルコニーの避難ハッチなどの点検は、入居者の方の在宅が

なければ実施できません。お仕事の関係や諸事情によりなかなか日程が折り合わな

い場合もあると思いますが、マンションの良好な維持管理を保持できますよう、入居者

の皆様方のご理解・ご協力をお願いしたいと思います。

今のシーズンは、台風等による大雨が予想されますので、管理物件の共用部分

（屋上、通路、庇上部　他）の排水ドレンの点検と清掃を行います。これは、予期

せぬ漏水事故や浸水事故等を未然に防ぐために実施しています。

最近は、瞬時にゲリラ豪雨により予期しない事故が多いような気が

します・・・。　管理会社としては気を抜けない時期になります。

事故が起こってから迅速に対処する事はもちろん必要ですが、

予見管理を励行する事で、事故を未然に防ぐ事も管理会社にとって

は必要なスキルだと思います。

ただ、バルコニー部分のドレン廻りだけは、お部屋に入室させて戴か

ないとなかなか目視点検ができません。今の時期は入居者の皆様方

も、一度バルコニーの排水ドレン廻りの点検と清掃の実施を行って

下されば安心ですよ！是非お願いいたします。

やっと無事に工事が終わりました・・・・　って感じです。

実は、管理物件の居住者の方より、夜間トイレの汚水が逆流してきて

トイレ内が汚水で浸かっているとの連絡を受け、協力業者と現地へ向かい

現地を確認してびっくり・・・　さらに浴室の排水も詰まっている・・・・

とりあえず必至にローポンプスーパーとスネークワイヤー（管ツール）にて

通管できました。時計は夜中の２時すぎ・・・。ただ汚水も排水も共用桝に

流水していない・・・。協力業者との意見は一致していました。

｢汚水・排水の両方とも埋設管が破損、脱管している｣とりあえず明朝に

共用桝より高圧をかけて調査してみる事にして現地を後にしました。

翌日、調査をしましたが間違いなく埋設管が破損、脱管している状況でした・・・

早急にオーナー（賃貸マンションのため）へ現状を報告・説明し、緊急改修工事を

実施する事といたしました。１階の入居者へきちんと状況を説明し、１０日間ほど

一時退去をして戴きました。（○○様、ご協力本当に有難うございました。）

それからお部屋内の洗面所や通路の床をハツって本格的な工事を開始しました。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

居住者の皆様方におきましては、工事騒音や悪臭があったのにも係らず何ら

クレームのご連絡もなく、ご理解・ご協力を戴き本当に感謝いたしております。

結果、やはり汚水管も排水管も数ヶ所の脱管と破損をしており、汚水と排水は

１階の下で滞留していました。（すごい状況でしたので写真添付はこの辺までで・・）

協力業者各位につきましては、迅速な工事進行と現場管理の徹底を戴きまして

有難うございました。工事も予定工期を３日も縮められて、一時退去して戴いていた

居住者の方へも最小限の一時退去期間で戻ってきて戴き、本当によかったです。

正直、２０年以上マンション管理業務に精通していますが、今回のような事案は

なかなか経験できないと思いました。工事に立会っていてすごく勉強になりました。

今回は、オーナー様の迅速な対応決定と入居者の皆様方のご理解・ご協力があった

事で、二次被害もなく無事に改修工事が完了できました。

管理会社としても、ホっと一安心した今日この頃です。

先日、あるマンションのお部屋内の洗面台とＩＨクッキングヒーター

の取替見積のご依頼を戴き、近くのコインパーキングに車を止めて

現地にて打合せを行い、さぁ帰ろうかと駐車場に戻ると・・・

ん？・・・　猫にしては耳が・・・？　

えっ！　うさぎやん！　思わず追いかけました。

飼い主から逃げたんでしょうね。だってここは山じゃないですもん・・・。

野犬とかカラスに襲われると思い、捕まえようとしましたが、近くで

飼い主が探しているかもしれないと思い、とりあえず餌やりを実行。

 パクパクと食べる食べる

早く飼い主に見つけられる事と、うさぎの無事を祈りながら去りました。

久々にうさぎを見たような気がします。何かの思し召しでしょうか？

最近、携帯電話で通話をしていると、よく電波状態の異常で通話が

出来なくなる状況でした。以前にも同じことがあったので、修理に

出して部品がないとのことだったので、使用している次に出た機種へ

変更したのですが、また同じ状態に・・・まだ１年経っていないのに・・・

今日修理に出しましたが、ショップでの検査では異常ないとのこと・・・。

とりあえず、修理に出してもらい代替機となりました。

正直、携帯音痴な私は普通に通話とメールが出来れば、何のこだわり

もないので、早く正常になって戻ってきてほしいものです。

何度も通話不良によりご迷惑をお掛けした皆様、しばしお待ちを！

ただ代替機にしてからは電波が全然途切れませんのでとりあえず

一安心している今日この頃です。

先日、仕事で九大学研都市へ行きました。

仕事を終えて、帰ろうとしましたが、まだ次の予定までには時間があるし、

移転した九大を見学しようと思い、そのまま九大へ行きました。

敷地の入口で申込みをすれば、校内見学ができるとの事でしたので、

敷地内をぐるりと見学しました。・・・・さすがですね

学生時代勉学とは無縁だった私には、こんなキャンパスでのカレッジライフ

に憧れる事なく、すぐに社会人となり仕事一直線でしたので、次に生まれて

きた時はしこたま勉強したいと思います。

その帰り道で牧場の看板を発見しました。すぐ近くで！

 昼下がりの穏やかな陽気に誘われてついつい牛まで見学してしまいました。

 たまには気分転換もいいですね！　さぁ　頑張るぞぉ〜！ 

今日は、管理物件の防火管理者選任届出書等の書類を

提出するために福岡市南消防署へ行きました。

無事に提出申請が終わり、帰社しようと車を運転していたら

隣にある塩原中央公園と南市民センターの桜が満開で思わず

車を止めて眺めていました。

花見のシーズンですね！でもここ何年も花見をしていませんが・・・

ただやっぱり満開の桜を見ると癒されますし、日本人だなぁ〜って

妙に感じませか？（私だけですかね・・・）

今年は花見ができるようスケジュール調整してみます

今日は、集合玄関扉（電気錠）のフロアヒンジ取替工事の

立会を行いました。扉の開閉速度調整が効かなくなって

しまい、消耗部品という事もあり、現地にて現状の説明を行い

取替のご提案をさせて戴き本日取替工事を施工しました。

居住している皆様方はまず目にする所ではありませんが

建物も築年数を経ていくと外観（外壁や共用鉄部）だけの

劣化だけではなく、付属諸設備のあらゆる箇所にも不具合

が生じます。管理会社としては、長年培った経験をもとに

いち早く建物の不具合を確認し、的確で迅速な対応が出来る

ようサポートしなければならないと思っています

現場の各工事に立会うと本当に色んな勉強になりますし

居住者からのお問合せにも詳しくお答え出来る事がある

ものなんですよ　「百聞は一見にしかず」ですね！

今日は、管理物件の「雑排水管洗浄清掃」の立会いを行いました。

通常、マンションでは定期的にこの雑排水管洗浄清掃を実施し、

排水管の詰りや漏水事故を未然に防ぐとともに、排水管の流れを良くする

ために実施する事が必要です。

しかし最近の高圧洗浄車はコンパクトで低騒音型になってますね！

昔は大型車でかなりの音を出して大規模に実施している様子でしたが

何にしましても、最近の技術進歩にはついていくのに必死です

やはり、管理させて戴いているマンションがきちんとメンテナンスされ、

良好な維持管理が行われていると、管理会社としても嬉しいものです。

管理物件には、ハード面・ソフト面の双方細部にまで目を行き届かせ、

居住者の皆様方に安心したマンションライフを過ごして戴けるように

これからも全力でサポートして行きたいと感じました。

昨年同様、本年も十日恵比寿神社へ商売繁盛祈願に

行ってきました。とても寒かったです。

昨年の福引では「打出の小槌」があたり、事務所内の一番高い

所に飾り、祈願していました。

ちゃんと打出の小槌を持参し、返納してきました。

さてさて今年は何かな〜？・・・・・・・・　

「福だるま」でした。

早速、事務所所定の位置に鎮座して戴きました。

今年は、会社が飛躍できるよう全力で望みたいと思います！！

まだまだ至らないことが多々ございますが、日々邁進を心掛けて

前進します。

厳寒が続いておりますが、皆様方も風邪など引かないようにご自愛

下さい。

謹んで新年のお祝いを申し上げます

旧年中は大変お世話になりました

先日、ふと自分の運転免許証を見てみると・・・

更新期限を２ヶ月近く過ぎている事に気づきました・・・

今まで住民票の取得等などで、何度となく提示していた

のに全く気づきませんでした。

急いで花畑の運転免許試験センターへ連絡し、更新手続き

について説明を聞いて、手続きを済ませてきました。

今回は、講習を受けて、更新ではなく失効という形での免許証発行となり

ました。

期限切れの期間中で事故や違反等が起こっていたら

無免許運転者として扱われる事となっていたようです・・・

何も無くて本当によかったです

皆様も運転免許証を再確認してみて下さい。

先日、高校の時の後輩がやっている「屋台」に久しぶりに

一人で行ってきました。いつもお客さんが多い屋台で、たまに

入れない事もあります・・・

いつもここで注文するのが、「スパム焼き」です。酒のつまみ

には絶品です。今日は、かに風サラダを添えて戴きました。

皆さんも、サッカーＷ杯のＴＶ観戦で盛り上がった事と思います。

今回の日本代表は、大善戦だったと思います。ベスト１６は凄いですね！

実は私も幼少の頃からサッカーをしていました。

ただ、昔から観る方は興味が無くて、有名なサッカー選手なども

全然知りません・・・。友人から本当にサッカーをしていたのかと

首をかしげられるほどに・・・。

ただ、その中でも幼少期に観た映画「勝利への脱出」で出演していた

この人だけは、今でも崇拝しております。

サッカーの神様『ペレ』です。 知っていますか？

幼少期に観たペレのオーバーヘッドキックは今でも鮮明に

記憶しています。何度も練習しました（笑）

みなさんこんにちは、いよいよブログスタートです。

日々起きた感動話、へ〜な話をアップしていこうと思ってます。

当然マンション管理のお話もちょいちょいアップしていきます！

初回はこちら↑　そう「iphone」です。

知人が最近購入したらしく、自慢話に付き合わされてしまいました。

はっきり言って凄いですね！

iphone一つで何でもできちゃうって感じでした。

私はまだまだアナログ人間なので対岸の火事みたく思っていましたが、

いよいよ時代に取り残されないよう勉強していかねばと思いました。＾＾；